创新税收管理 推进改革攻坚

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                                                       创新税收管理  推进改革攻坚

      ——新形势下强化房地产行业税收管理的思考与对策

四川省地方税务局 南充市地方税务局

 

组长:李岚

副组长:吴济川

组员:唐屹、赵珊、高斌、张明

执笔:赵珊、高斌

 

摘要

随着税制改革的深入推进,国税地税征管职能和管理模式发生了重大调整,给地税房地产行业税收管理带来了系列变化和重大冲击。本文通过剖析房地产行业税收管理的重要意义,针对当前房地产行业税收管理的主要困难和问题,提出以环节管理为基础、国地税合作为纽带、“两税”征管为抓手、数据平台为支撑、优化调控为目标、内控建设为保障等解决对策,以期为新形势下创新创优地税房地产行业税收管理、推进税收现代化和地税成长空间提供一些参考。

 

 

关键词

房地产行业税收 房地产行业税收管理 税收管理

 

前言

一、研究背景

随着税制改革的深入推进,税收管理发生深刻变革,具体表现在征管体制改革提出新要求、税收共治融入新元素、征管手段发生新变化。为顺应形势、推动改革、优化服务和强化管理,四川省地税局和南充市地税局选取房地产行业税收管理这一地税工作重点作为研究对象,希望通过本次研究深入思考房地产行业税收管理,提出可供参考借鉴的工作思路,为新时期拓展地税成长空间找准发力点。

二、研究目的

(一)剖析房地产行业税收管理主要问题

(二)对加强房地产行业税收管理提出对策建议

三、研究时间

20175月至11

四、研究方法

实地考察法、定量分析法、比较分析法和聚类分析法

 

 

 

随着“放管服”的持续深化、税制改革的深入推进、现代化经济体系的逐步建立,面对新形势下调整征管职能、重构税源体系、重建管理手段、整合管理资源、转变管理方式、优化纳税服务等一系列新要求和新任务,地税部门必须顺应改革、融入大局,主动作为,大胆创新,将房地产行业税收管理作为一个重要突破口和发力点,通过剖析行业经营特征、提炼税收管理经验、紧密国地税合作、创立新型征管方式来加强房地产行业税收管理,以此推进税收现代化进程,拓展地税成长空间,实现事业长足发展。

一、新形势下加强房地产行业税收管理的重要意义

(一)房地产行业是地方经济发展的重要支柱

据统计,全国整个地方政府的收入每年约13万亿,其中有近8万亿和房地产有关,房地产行业已成为地方经济的重要支柱。据调查,与房地产开发相关的行业有建材、化工、防水、运输、装饰装修、物管、家具、家电、金融、人力资源(就业)……加上细分产业和引伸行业近百个,这些行(产)业的经营情况与房地产行业的关联度较高,其协调发展共同为地方经济的发展做出了重要贡献。

(二)房地产税收是地方税收收入的主要来源

2017526日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲中讲到:“在地方税收里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税收占10万亿,其中有4万亿与房地产相关。”四川全省2016年房地产行业地方税收贡献率为45.89%2017年前三季度为38.80%,个别地区甚至高达68%以上,房地产行业的税收贡献撑起了地方税收的大片天空。

四川地税房地产及建筑业税收贡献率占比情况表

年度

房地产业和建筑业

金融业

工业

批发和零售业

租赁和商务服务业

居民服务、修理和其他服务业

公共管理、社会保障和社会组织

其他行业

2014

52.49%

12.27%

12.12%

4.12%

4.02%

3.16%

2.83%

8.99%

2015

51.29%

12.78%

11.68%

4.09%

4.71%

3.47%

3.44%

8.53%

2016

45.89%

11.46%

12.87%

5.14%

5.54%

2.87%

7.95%

8.29%

2017年前三季度

38.80%

8.45%

15.92%

6.78%

7.17%

3.22%

9.20%

10.47%

  

   

(三)加强房地产税收管理是推进供给侧改革的重要利器

受土地财政、投资投机等相关因素的影响,房地产及相关产业链长期处于低质量的高供给状态。从区域来看,三四线城市和部分二线城市存在明显过剩;从使用属性来看,存在结构性过剩。要给“高烧”的房地产降温,必须深入推进“供给侧”改革,抓住房地产税收这个关键利器,加强行业分析,用切实可行的税收管理举措,挤出房地产泡沫,促进房地产市场的平稳健康发展。

二、当前房地产行业税收管理面临的主要问题

近年来,地税在房地产行业的税收管理中积累了一定经验,但随着时代的发展和税制改革的快速推进,一些困难和问题也日益凸显。

(一)税制改革让行业管控难度加大

全面“营改增”这一记“扣杀”对地税部门在房地产行业税收管理方面带来了巨大冲击。一是失去“以票控税”的管理手段。税制改革后,地税部门多年来有效的“以票控税”手段难以为继,增值税附加税费、企业所得税和土地增值税的管理势必更为艰难。二是失去“税务管理”的步调一致。增值税和地方税费的征管分离,直接导致房地产税收管理环节断裂,税收管理的连续性、一致性受阻。三是失去“以证管税”的信息来源。“营改增”之后,地税部门不再开具和接收《外出税收管理证明》,因国地税在外来纳税人登记方式和房地产开发项目管理模式上的差异,地税部门对税收数据不能及时比对,税收风险无法及时识别,容易产生管理漏洞和盲区。

(二)行业现状让税收管理难有突破

房地产行业在实际运营中情况多样,不同的开发模式和财务核算现状,适用的税收政策也不尽相同,这些均给税收管理带来了不少困惑和困难。一是开发模式的多样性让税收管理产生困惑。在中西部欠发达地区,除常规房地产开发模式外,还存在自建近似开发、建开一体开发、假合作真开发等非常规的开发模式,其往往利用相关税收优惠政策和税率差规避税费,税负与常规开发企业差异较大,违背了税收公平原则,但实际征管中却缺少对此情况的准确执行标准参照。二是财务核算的不规范让税收管理难以入手。众多房产企业收入成本核算不规范,刻意混淆账务、“丢失”凭证,不按要求申报纳税。一些房地产业经营者,千方百计“避税”或少缴税,加上有的房企在各大银行开设的各类账户多达10个以上并未按规定全部报告,税务部门难以监控资金流向,税收难度加大。三是登记方式的不科学让税收管理陷入窘境。出于增加地方收入的目的,地方政府普遍要求招商引资引入的外地房地产开发企业必须在本地进行注册登记,这部分企业开发项目单一,一旦开发产品基本销售完毕,人员和资金全部撤走,待到土地增值税清算审核结果出来,早已人去楼空,大笔税款难以追缴。更有部分企业通过预售方式取得大额销售收入后,停止项目开发,造成楼盘烂尾和大额欠税。由于这些企业是单独注册、独立法人、独立核算,难以向其关联企业追缴税款,给税收管理带来了诸多遗留问题。

(三)宽放松管让税收风险暗流涌动

“营改增”后,有的部门按照“简政放权、放管结合、优化服务”的要求对房地产开发企业实行开放式管理,如房产和建筑企业全部实行自开发票、房地产销售价格由企业在发票系统自行确定、实行按发票开具金额申报收入、按企业而不按开发项目确认收入等。一些企业为追逐利润不惜铤而走险,实施非理性的偷逃税行为。加上房地产行业具有周期长、投入大、环节多等特点,过度信任、宽放松管,无疑放大了企业脱管空间,增大了税务部门堵漏增收的难度,放管稍有不慎,税收执法风险将急剧增大。

(四)合作初浅让治税链条运转乏力

《国地税合作规范》发布以来,合作事项从最初的32项升级到了现在的51项,尽管各项要求明确而细致,但由于缺乏监督考核机制,加上部门职能差异,需求难以有效对接,合作管税的链条尚未实现紧密闭环。目前,部分地区国地税合作仍停留在登记注销、税收宣传、信用评价、合作征税等初浅层次,在涉税信息实时共享、涉税软件应用、网上联合办税服务、数字证书互认、建筑服务企业外出经营税收管理、房地产开发企业税收一体化管理等较为核心和深层的业务方面,缺乏实质性进展。

(五)税制复杂让征纳双方模糊遵从

从纳税人角度看,通过调查发现,高达72.6%的房地产行业纳税人认为行业税制设计比较复杂、难以掌握、不易遵从。例如土地增值税的扣除项目计算繁琐,与增值税之间又存在重复征税,绝大多数中小型房地产开发企业因政策理解不到位,未按清算单位分开核算,自行清算难度大,容易出现糊涂遵从、胡乱操作。又如土地增值税实行预征制度,规定了差别化预征率和最低核定征收率,一些账务不健全的企业在最后按核定方式清算时,补缴税款可能达到上千万元,容易形成大额欠税和遗留问题。从税务人员角度看,因房地产开发周期较长带来的各种税收遗留问题本身较多,不少纳税人提交的土地增值税清算资料较为混乱,税务人员审核难度较大。有的涉税项目因中介机构策划,税务机关精准审核的难度倍增,个别清算项目因成本分摊方式不同造成税款差别达上千万元,部分项目因管理人员岗位频繁调整,缺乏管理的连续性,容易导致清算前后征收方式不一致,造成税款的大量流失,这些具体问题都与房地产行业税制复杂和政策漏洞密切相关。

(六)人才匮乏让精细征管缺少动力

房地产开发的税收管理涉及招投标、设计、建造、造价、监理、评估等多个领域的专业知识,这对人才素质提出了更高标准和更强需求。当前,此领域的专业人才十分匮乏,以南充地税为例,目前仅有1名注册造价师。一线税务人员仅凭现有的业务知识去管理房地产税收只能是就事论事,容易被“牵着鼻子走”。特别是在房地产开发成本监控上,为防止虚增建筑成本,地税部门探索了成本扣除限定、成本分类核定等方法,但缺少专业人才支撑和完备依据,实施受阻,一一流产,精细管理一直难有突破。

三、加强房地产行业税收管理的对策思考

(一)以环节管理为基础,抓住行业税收管理关键

房地产业涉及农用地转用、建设用地出(转)让、项目建设、销售、保有等多个环节,税务部门应以动态跟踪、同步管理为基础,把握环节关键,紧密环节联系,建立和完善房地产行业税收链条式管理体系,合理分配征管力量,抓住关键节点,集中优势资源,实施规范化、专业化、差异化管理。

加强对项目建设环节的成本监控。建安成本直接影响企业所得税和土地增值税的税基,在建安成本上做文章是房地产开发企业逃避税收的常用手段,因此,必须加强开发项目建设的事前、事中管理。项目建设前,将项目工程建设细分为地勘工程、基坑工程、桩基工程、正负零节点、地上7层节点、主体竣工节点、门窗工程、外墙保温和装饰工程、道路和绿化工程等若干监控单元,便于节点管理。项目建设过程中,结合甲乙双方的施工合同何工程建设情况,通过实地巡查、现场核实和造价机构数据比对等方式同步跟踪、估算各单元成本,建立各单元成本数据监管台账,实现税收管理与项目开发同步,夯实土地增值税清算审核基础。

加强对房产销售环节的收入监控。一是全面掌握企业收入组成。除关注销售合同、销售发票金额外,还应当重点监控房地产开发企业委托代销收入、现金方式收入、其他销售收入(销售地上车位等)和视同销售收入。二是加强对项目销售价格的日常监控和信息采集,比对项目同期同类房屋实际成交价格是否存在明显偏低的情形。三是选项核实收入真实性。对于正常销售的情形,特别是非住宅房屋销售,价格明显偏低又无正常理由的,可通过收付日期查询支付方的银行账户流出、房产企业银行账户流入等方法选项核实其销售价格的真实性,防止买卖双方串通一气逃缴税费。四是重点关注尾房销售收入。因房地产开发企业的前期销售收入大多会被开发成本所抵扣,后期尾房销售收入更多为纯增值额或应纳税所得额,对企业所得税和土地增值税的影响较大,所以应将尾房销售收入作为重中之重予以关注和管控。

(二)以国地税合作为纽带,拧紧行业税收管理链条

拧紧行业税收管理链条,必须实现国税地税业务全域全天候合作。为此,国地税双方应按照“深改方案”和最新《国地税合作规范》,做到全量信息共享共用、业务事项互助互控、税收管理同步同调。

建立健全共享机制,全量信息共享共用。建立国地税信息共享共用机制,统一房地产行业税收国地税项目界定差异,规范国地税信息标准和信息关联、归集要求,梳理确认国地税共享内容,打通国地税信息交换通道,实现房地产行业税收管理信息国地税共享共用。

合力拧紧管理链条,业务事项互助互控。总局公告规定:“土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照规定在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额”。国税部门在自开发票管理和代开发票操作时,应认真落实备注填写规定,避免因缺少项目信息而无法扣除成本;在销售不动产增值税发票自开票系统中设置不动产类别,并分类设定销售单价预警值,低于设定单价的系统自动预警。要及时互通涉税风险信息,地税部门在管理中发现涉税违法行为,应及时书面通报给国税部门,国税部门应按规定采取停止供应发票、暂停开具发票等措施,让发票管理的链条有力有效顺畅运转。

共同制定工作方案,税收管理同步同调。大力推进所级业务合作,房地产税收管理部门要共同制定管理方案,共同进行税收宣传,共同采集数据信息,共同防控涉税风险,优化整合业务流程,努力实现同步同调,真正做到国税地税一把尺子、一个标准、一气呵成,切实减轻纳税人负担。

(三)以“两税”征管为抓手,健全税收风险防控机制

要以风险管理为导向,按照放管结合的思路,以契税和土地增值税这“两税”为抓手,细致排查找风险,分类排序识风险,分级应对化风险,加强事中事后管理,将房地产行业的税收风险化解在日常税收管理工作当中。

集成行业征管流程,注重风险提示。按照《全国税收征管规范》、《全国税收纳服规范》和房地产交易税收及各税种管理要求,结合基层工作实践,利用内外数据信息,分各环节分重点筛选税收风险点,进行明确描述提示,附注应对举措,让管理执行者按“清单”比对风险、按“处方”应对风险,确保要求明确、流程清晰、操作规范,防止管理缺位,防范廉政风险。

利用契税征管抓手,注重风险联防。在契税申报征收时,以信息共享、数据比对为依托,注重对房地产开发企业税收申报情况进行风险识别和应对。对存在风险的,在业务办理的同时,将风险事项推送至国税和地税的主管税务所进行风险应对,共同实现前台与后台的风险联动防控。

利用土增税清算审核抓手,注重事后监管。土地增值税清算审核的重点是对清算单位收入和成本的确认。对于收入审核,重点审核普通住宅收入与其他销售收入的区分是否准确,通过增值税信息、银行流水和交易双方核实大笔非住宅销售和尾房销售收入的真实性,对发现的问题,联合国税部门进行处理。对于成本的审核,利用各单元成本数据监管台账与企业报送的清算成本进行比对,对差异较大又无正当理由的,启动风险管理程序,推送至相关部门应对处理。土地增值税清算时,应对整个项目的其他相关税费进行结算,防止税款流失。

(四)以数据平台为支撑,提升行业信息管税水平

新形势下提高管税质效,离不开智能网络和信息数据支撑。因此,房地产行业税收管理,必须坚持“内引外联、集成共享”的基本方向,加快数据信息支撑平台建设和数据利用步伐,破解房地产行业税收信息不对称难题

优化联通内部系统信息。一方面,按照环节衔接、链条管理的思路,联通地税系统内部房地产税收各类特色软件和“金三”系统,加大数据利用效率,切实提升管理质效。另一方面,按照信息互通互联、业务相交相融的思路,全面打通国税地税“金三”系统、打通“金三”系统与增值税发票系统,各级税务人员按岗位职责配设系统使用权限、增值税发票信息查询权限,彻底解决信息实时共享问题。必要时,还可在“金三”或特色软件内开发国地税共用房地产管理模块,在国地税服务一体、征管互助、执法协同、信息共享等方面提供更多技术支持。

合力打造三方信息平台。大力推动各级政府部门特别是县级政府部门加快政府“第三方信息交换平台”的建设。政府相关部门通过信息平台获取传递信息,以电子取代纸质,以即时替代定期,逐步实现数据的交互使用、集中监控和比对分析,让沉睡的数据跑起来、动起来、用起来,形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络。有条件的地区,还可在数据整合的基础上进一步实现地税、国税、房管、国土等多部门业务融合,减少办事资料、减轻办事负担,切实增强办事人的获得感、满意度。

(五)以优化调控为目标,改革行业税收规章制度

在简化优化目标中,改革税制,对行业各个税种进行统筹设计。可制定《房地产税法》将房地产交易、房地产租赁、房地产持有环节的税制设计,与现行的印花税、个人所得税、契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等统筹思考,通过房地产行业税制实现房地产市场高端有市场、中端有支持、低端有保障,充分发挥税收调控作用。一是利用房地产交易印花税实施重拳调控。考虑借鉴香港的做法,提高印花税税率并按持有年限差别征收。如:除家庭唯一住房外,房子购买以后,超过10年卖掉的征收交易印花税1%5-10年的征收3%2-5年的征收5%,两年内炒掉的征收8%二是整合现有税制全面开征房地产税。可将房产税、城镇土地使用税合并为房地产税,房地产税的征税对象界定为取得的房产和开发企业办证未售的房产,借助不动产登记信息,统一依照市场公允价值实行按年按征收率向产权所有人进行征收,并设定一定的免征对象和税收优惠政策,取消现行房产租赁的个人所得税、增值税及附加税费。三是将房地产相关支出纳入个税扣除范围。比如首套住房的按揭还款、租赁住房的租金等可以作为工资薪金所得个人所得税的扣除项目。四是开征土地闲置税。目的是防止浪费土地,高效利用资源。征税对象为闲置土地,计税依据为闲置的土地面积,按照区域和地理位置不同设置差别税率,根据闲置年份实行累进税率。

(六)以内控建设为保障,确保行业管理规范运行

房地产开发和销售的周期比较长,有的项目甚至长达十几年,在税收管理中因人员变动频繁,加之管理的复杂性,必须建立有效的内控机制,确保行业管理模式规范运行。

加快实施人才强税战略。组建精英团队,发挥其攻坚克难的引领作用。养好用好人才,通过培训、交流、借鉴等方式加强人才培养,切实提升其解决实际问题的能力和水平。改变长期以来以文秘、会计、法律等专业为主的选人思路,将招考范围扩大至估价、建造、造价、预算、测绘、环保、数据库应用等专业,让地税人才架构向多行业、多领域拓展。

分类组建专业管理机构。改革传统税收管理模式,落实分类分级管理制度,以事项管理为重点,在县级税务机关整合设置既独立运行又无缝对接的专业管理机构,搭建房地产行业税收的征管新体系。一是组建房地产行业税收基础事务管理中心(所),负责房地产行业纳税人的信息录入更新、催报催缴、简易处罚等基础事项管理。二是组建房地产行业税收成本监控管理中心(所),按管理项目确定成本监控单元,加强过程管控。三是组建房地产行业税收重点事务管理中心(所),负责房地产行业的涉税调查、纳税评估、税收清算和中等风险的应对工作。

扎实做好项目档案管理。按照“一幢一卷,一项一档,序时归卷,完税归档”的方法进行纸质资料和电子档案管理,加强各类成本和费用数据(特别是建筑安装成本按前文所述的监控单元)管理,为之后的土地增值税清算、项目清算管理、企业注销管理做好工作铺垫。

严格实施内部监督检查。严抓常抓房地产行业税收管理例行检查、专项检查和重点抽查,形成高压态势,避免苗头性、倾向性问题演变为违纪违法行为,形成事前引导预警提醒、事中有效监控管理、事后纠错追责到位的监督体系。结合“两学一做”常态化制度化的要求,将警示教育常态化,向全体干部职工释放执纪必严的强烈信号,真正让纪律严起来,把规矩立起来,使干部职工自觉地做到明制度、懂规矩、守纪律,为新形势下房地产行业税收管理水平再上新台阶提供有力保障。

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